Seksjonering

Informasjon

Fig. seksjonering

Seksjonering innebærer at en grunneiendom eller anleggseiendom gjøres om til et sameie. Et eierseksjonssameie består av selvstendige bruksenheter som en eller flere eiere (hjemmelshavere) har enerett til å bruke, pantsette og selge.   

En eierseksjon skal bestå av en tydelig avgrenset og sammenhengende hoveddel med egen inngang. I tillegg kan annet areal/volum på eiendommen være knyttet til seksjonen som tilleggsdel.  

Eksempler på tilleggsdeler er frittstående garasje, bod i kjeller, parkeringsplass på grunnen eller i bygg, loft og andre deler av bygg som ikke henger direkte sammen med hoveddelen, osv. Uteområder som er tydelig avgrenset ved oppmåling kan også utgjøre tilleggsdel.   

Tilleggsdelene er å anse som en del av eierseksjonen og hjemmelshaver har samme eksklusive bruksrett til tilleggsdeler som til hoveddel.  

Alt resterende areal/volum som ikke er definert som tilhørende en seksjon er å anse som sameiets fellesareal. Alle eierseksjonssameier skal til enhver tid ha gjeldende vedtekter som regulerer forholdet mellom sameierne, både praktisk og økonomisk, samt bruken av fellesarealer. Krav til vedtekter er omhandlet i eierseksjonsloven §27. Huseiernes Landsforbund har en egen informasjonsside der man kan laste ned forslag til standard vedtekter.  

Seksjonering brukes der det ikke er naturlig å dele opp i separate eiendommer med eget gårds- og bruksnummer på annen måte. Typiske tilfeller av seksjonering er eiendommer med leilighetsbygg i flere etasjer, to- og flermannsboliger, forretningsgårder eller bygg med blandet nærings- og boligformål.  

Alle seksjoner skal være definert med formål bolig eller næring (i praksis alt annet enn bolig). Det stilles spesielle krav til boligseksjoner.  

Kommunen er saksbehandlende myndighet ved oppdeling i eierseksjoner, endring av seksjonering og oppheving av seksjonering. For mer informasjon om disse sakstypene, klikk fanen Veiledning ovenfor.  

Kommunens ansvarsområder innenfor bygg og eiendom går frem av eierseksjonsloven, plan- og bygningsloven og matrikkellova. Problemstillinger utover kommunens ansvar vedrørende kjøp og salg av seksjoner, eventuelle tvistespørsmål innad i sameiet og lignende må derfor rettes til eiendomsjuridisk kompetanse slik som advokat eller eiendomsmegler.  

 Gebyrregulativ for Enhet for byutvikling  

  

  

Vilkår og veiledning

  

Seksjoneringssaker deles inn i de tre sakstypene nedenfor. Seksjonering innebærer å dele opp en eiendom i to eller flere seksjoner. Endring av allerede seksjonert eiendom kalles reseksjonering. Et eierseksjonsameie kan også oppheves, dette kalles sletting av seksjonering.    

Felles for sakstypene er at de skal tinglyses. Både søknad og dokumentasjon må derfor tilfredsstille tinglysingsmyndighetenes krav.  

 

Oppdeling i eierseksjoner (Seksjonering)

  

Krav til den som søker  

Den/de som søker om seksjonering kan la seg assistere av en tredjepart (konsulent, advokat, eiendomsmegler, o.l.) og la denne opptre som kontaktperson overfor kommunen. Det er imidlertid den/de som har signert søknaden som formelt søker om seksjoneringen. Seksjonering av en eiendom kan søkes av  

  1. a) eiendommens hjemmelshaver(e) 

Søknad om seksjonering med vedlegg sendes kommunen. Dersom det er flere enn én hjemmelshaver til eiendommen må alle hjemmelshavere signere søknaden.   

  1. b) fullmektig som opptrer på vegne av eiendommens hjemmelshaver(e) 

Søknad om seksjonering med vedlegg sendes kommunen.  Gyldig fullmakt må ligge ved søknaden - klikk her for informasjon om krav til fullmakt ved tinglysing.  

  

Krav til det som skal seksjoneres  

For fullstendig regelverk og vilkår, se eierseksjonsloven kapittel II.  

Boligseksjoner må være lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven og ha kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette gjelder likevel ikke for boligseksjoner som skal inngå i en sam 

Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelse.  

Seksjonering kan bare omfatte én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom. Kommunen kan gjøre unntak fra denne regelen dersom Kartverket gir skriftlig samtykke til det.  

Bruksformålet (bolig eller næring/annet) må samsvare med arealplanformålet (som angitt i gjeldende kommuneplan/kommunedelplan/reguleringsplan) for eiendommen som skal seksjoneres.   

Før seksjonering kan foretas skal samtlige bruksenheter i bygning enten være fullstendig utbygd (bestående bygning) eller det skal være gitt tillatelse etter plan- og bygningsloven for bygninger/bruksenheter under oppføring/ombygging. Seksjonering kan søkes allerede når det er gitt rammetillatelse. Kommunen kan imidlertid kreve reseksjonering dersom det ved ferdigstillelse er betydelig avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk er opparbeidet/utbygd. Kommunen kan også kreve en seksjonering slettet dersom det som er seksjonert ikke er ferdig utbygd innen fem år.  

Ubebygd areal (uteområder) som skal være tilleggsdeler med eksklusiv bruksrett krever oppmålingsforretning.  

  

Endring av seksjonering (Reseksjonering)

  

Reseksjonering vil si at det gjøres endringer i en eksisterende tinglyst seksjonering. Dette kan for eksempel være oppdeling eller sammenslåing av seksjoner, overføring av areal/volum mellom fellesareal/-volum og seksjoner, overdragelse av tilleggsdeler (p-plasser, boder, o.l.) eller bytte av tilleggsdeler innad i sameiet.  

 

Slike endringer krever godkjenning fra kommunen og ny tinglysing.  

 

Vilkårene for seksjonering etter §7 i eierseksjonsloven gjelder også ved reseksjonering, det vil si at resultatet av reseksjoneringen fortsatt må tilfredsstille vilkårene.  

 

Deling eller sammenslåing av seksjoner

  

 

Deling eller sammenslåing av seksjoner  

Deling eller sammenslåing krever samtykke fra alle som har tinglyst pant (banker o.l.) i de seksjonene det gjelder. Slikt samtykke må vedlegges skriftlig i original med korrekt angitt fødselsnr/org.nr samt gyldig signatur for person eller virksomhet som har pantet.  

Ektefelle/registrerte partnere må samtykke dersom reseksjonering fører til at boligseksjon som er felles bolig blir mindre, telleren i sameiebrøken reduseres eller formålet endres fra bolig til næring. Samtykke gis under punkt 13 i søknad om reseksjonering.  

Dersom deling eller sammenslåing gjelder boligseksjoner må det søkes om oppdeling/sammenslåing av bruksenhetene, jf plan- og bygningsloven §20-1 g). Les mer om søknader for byggesak her.  

Dersom deling av seksjoner medfører at det også opprettes nye fellesarealer må styret i sameiet samtykke. Angis under punkt 12 i søknad om reseksjonering.  

Dersom en deling av seksjoner medfører at det opprettes nye seksjoner som fører til en økning av det samlede stemmetallet (nevneren i sameiebrøken økes) må årsmøtet i sameiet samtykke. Bekreftelse på årsmøtets samtykke gis av styret under punkt 12 i søknad om reseksjonering.  

  

Oppdeling/sammenslåing av seksjoner kan søkes av:  

  1. a) seksjonen(es) hjemmelshaver(e) 

Søknad om reseksjonering med vedlegg sendes kommunen. Dersom det er flere enn én hjemmelshaver til en berørt seksjon må alle hjemmelshavere signere søknaden.  

  1. b) fullmektig som opptrer på vegne av seksjonen(es) hjemmelshaver(e) 

Søknad om seksjonering med vedlegg sendes kommunen.  Gyldig fullmakt må ligge ved søknaden - klikk her for informasjon om krav til fullmakt ved tinglysing.  

 

Deling eller sammenslåing endrer ikke sameiebrøken for de seksjonene som ikke er berørt av endringen.  

  

Bytte av tilleggsdeler, areal eller volum mellom seksjoner

  

For utfyllende informasjon, klikk deg inn på Kartverket sine sider her  

  

  

Saksbehandling

  

Kommunen skal ferdigbehandle og matrikkelføre seksjoneringssaker innen 12 uker. Fristen begynner å løpe når kommunen har mottatt komplett søknad der søknadsskjema er korrekt utfylt og all tilhørende dokumentasjon er vedlagt og korrekt. Dersom det skal måles opp utearealer kommer gjennomføring av oppmålingsforretning i tillegg med inntil 16 uker.  

Seksjoneringsvedtaket som sendes inn for tinglysing skal være endelig. Etter at positivt vedtak er matrikkelført påløper 3 uker klagefrist. Når klagefristen er gått ut kan vedtaket sendes til tinglysing.   

  

  

Lover og retningslinjer

  

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) LOV-2017-06-16-65  

Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) LOV-2008-06-27-71  

Lov om eigedomsregistrering (matrikkellova) LOV-2005-06-17-101  

  

Rundskriv for Tinglysingen - 12 Eierseksjoner - oversikt over noen kjente problemstillinger  

  

  

Klagerett

  

Klagerett 

Vedtak om seksjonering kan påklages etter lov om eierseksjonering, § 16.Klage på kommunens vedtak om seksjonering  

Klagen behandles etter reglene i forvaltningslovens kap. VI. Klagefristen er 3 uker og gjelder fra mottagelsen av dette brev. Klagen skal stiles til Fylkesmannen i Rogaland, men sendes Haugesund kommune, ved seksjon oppmåling og geodata. Klagen må være underskrevet og angi hvilket vedtak det klages over og hvilke endringer som ønskes. Klagen bør være begrunnet og inneholde alle opplysninger som har betydning for vurderingen av klagen.  

Dersom klagen sendes inn for sent kan den bli avvist. Du kan søke om å forlenge klagefristen dersom det foreligger særlig grunn. I så fall må du opplyse om hvorfor du ikke kan lastes for forsinkelsen.  

Klagebehandlingen  

Dersom klagen har betydning for andre parter, vil disse bli varslet  og gitt en frist for uttalelse. Hvis klagen ikke tas til følge, sendes klagen til fylkesmannen som avgjør saken.  

Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Den skal vurdere de synspunkter som klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av ham. Avgjørelsen kan for eksempel gå ut på bekreftelse av det som er gjort, oppheving av vedtak eller pålegg om endring. Både partene og Haugesund kommune vil bli gjort kjent med resultatet av klagebehandlingen direkte fra fylkesmannen.  

  

Kontakt oss

  

Ved henvendelser som gjelder eksisterende saker, vennligst oppgi saksnummer.  

Enhet for byutvikling
tlf. 52 74 30 00

E-post:

Postadresse:
Postboks 2160, 5504 Haugesund

Besøksadresse:
Kirkegata 85, 5528 Haugesund

 
Byggesaksavdelingen har telefon- og besøkstid hverdager kl. 12.00 - 14.00.

Plan, geodata og oppmåling har telefon- og besøkstid hverdager kl 09.00 - 15.00.

  

  

  

  

 

 

Utskrift